Zasiedzenie Adwokat Kielce

Instytucja zasiedzenia to instrument korekty stanu prawnego, w związku z trwającą przez długi czas niezgodnością między rzeczywistym stanem posiadania, a formalnym stanem własności.

Zasiedzenie jest to nabycie własności poprzez ciągłe posiadanie rzeczy w czasie określonym przez ustawę.

Zasiedzenie podobnie jak przedawnienie, przemilczenie i prekluzja jest jedną z instytucji „dawności” oraz jednym ze sposobów nabycia określonego prawa wskutek upływu czasu. Zasiedzenie służy nabyciu własności przez posiadacza na skutek jego długotrwałego posiadania, przy spełnieniu wszystkich wymaganych prawem przesłanek. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Na skutek zasiedzenia, które następuje ex lege, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego.

Instytucja zasiedzenia została uregulowana w przepisach art. 172-176 kodeksu cywilnego (dalej powoływany jako k.c.). Zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli mamy do czynienia z posiadaczem w złej wierze, wtedy okres zasiedzenia wynosi 30 lat. Z przepisu tego wynika, że przesłankami nabycia własności rzeczy nieruchomej w drodze zasiedzenia są: posiadanie samoistne nieruchomości, upływ określonego w ustawie terminu oraz dobra lub zła wiara nabywcy, od której zależy długość terminów zasiedzenia.

Podstawowym wymaganiem, które ustawa przewiduje dla nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, jest by posiadacz władał daną nieruchomość jako posiadacz samoistny. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (art. 336 k.c.). Innymi słowy posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą samodzielnie, we własnym imieniu, we własnym interesie. Przy ustalaniu charakteru posiadania kierować się trzeba okazywanym na zewnątrz wobec otoczenia zachowaniem się posiadacza. Dla otoczenia musi być zatem widoczne, że posiadacz nieruchomości czuje się jak właściciel nieruchomości i wykonuje wobec niej zarówno uprawnienia jak i obowiązki właściciela. Zewnętrznymi przejawami samoistności posiadania mogą być m.in. zabudowanie i ogrodzenie działki gruntu, czy też opłacanie podatku od nieruchomości. W orzecznictwie sądowym (por. wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00, wyrok SN z dnia 18 września 2003 r., I CK 74/02) wskazuje się, że posiadanie samoistne polega na wykonywaniu przez posiadacza czynności faktycznych wskazujących samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa.

Z przepisu art. 339 k.c. wynika domniemanie się samoistności posiadania, co oznacza, że wnioskodawca musi jedynie udowodnić, że posiadał nieruchomość przez określony okres czasu, a właściciel nieruchomości przeciwko któremu biegnie zasiedzenie powinien natomiast wykazać przed sądem, że posiadanie nie było samoistne, albo że nastąpiło przerwanie biegu zasiedzenie. Jeżeli właściciel nieruchomości tego nie udowodni sąd powinien orzec zasiedzenie. Aby doszło do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez oznaczony w ustawie okres czasu. Posiadanie samoistne musi mieć charakter posiadania ciągłego. Jednak należy wskazać, że przemijająca przeszkoda przy wykonywaniu nie pozbawia go charakteru posiadania ciągłego.

Czas potrzebny dla stwierdzenia zasiedzenia uzależniony jest od tego czy posiadacz nieruchomości, wnoszący o stwierdzenie zasiedzenia pozostawał w dobrej, czy w złej wierze. Dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze potrzeba lat 30, jeżeli posiadacz pozostawał w dobrej wierze wystarczy upływ lat 20. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności (tak SN w uchwale z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91). Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary domniemywa się istnienie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Oznacza to, że w postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności w drodze zasiedzenia wnioskodawca ma pozycję uprzywilejowaną – musi jedynie udowodnić, że posiadał nieruchomość prze określony okres czasu – natomiast właściciel nieruchomości przeciwko któremu biegnie zasiedzenie powinien wykazać przed sądem, że osoba domagająca się stwierdzenia nabycia własności w drodze zasiedzenia była w złej wierze.

Należy również pamiętać, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela.

Kolejną rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę jest dopuszczalność przeniesienia posiadania. A zatem gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat. Każdy kolejny posiadacz rzeczy wstępuje bowiem w posiadanie swojego poprzednika. Następstwo to obejmuje wszystkich poprzedników będących posiadaczami samoistnymi (tak postanowienie SN z dnia 29 kwietnia 1987 r., III CRN 96/87).

Jeśli zostaną spełnione przesłanki zasiedzenia, posiadacz samoistny z mocy prawa nabywa własność nieruchomości. Jednak przepisy prawa wymagają potwierdzenia powyższego stanu w drodze orzeczenia sądowego, a co za tym idzie, niezbędne jest złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia do sądu. Pomóc może w tym dobry adwokat od zasiedzenia.