Prawo nieruchomości

Poniżej znajduje się lista zagadnień z Prawa Nieruchomości, w których się specjalizujemy:

• zasiedzenie własności nieruchomości
• służebności
• eksmisja z lokalu mieszkalnego
• odzyskiwanie nieruchomości
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
• nakłady na cudzą rzecz (nieruchomość)
• ochrona przed naruszaniem prawa własności (powództwo negatoryjne)
• zniesienie współwłasności (podział rzeczy wspólnej)
• rozgraniczenie
• ochrona przed bezprawną eksmisją
• inne

Przejdź na podstronę poświęconą zasiedzeniu nieruchomości: Adwokat Kielce Zasiedzenie »

Przejdź na podstronę poświęconą umowie dożywocia: Adwokat Kielce umowa dożywocia »

Droga konieczna

Instytucją prawa cywilnego, która często pojawia się w praktyce prawniczej i jest sposobem na rozwiązanie problemów związanych z korzystaniem z nieruchomości, to służebności. Klienci często pytają co zrobić, jakie kroki prawne podjąć, aby uzyskać dostęp do działki od strony drogi publicznej, którego ta działka jest pozbawiona. Co zrobić, aby uregulować stan prawny znajdujących się na nieruchomości słupów energetycznych. Odpowiedzią na te pytania jest instytucja służebności: w pierwszym przypadku - drogi koniecznej, a w drugim - przesyłu.

W polskim systemie prawnym służebności zostały uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego.

Rozwijając w pierwszej kolejności zagadnienie służebności drogi koniecznej, należy wskazać, że ustawodawca uregulował tą instytucję w art. 145 kodeksu cywilnego, postanawiając, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Z przepisu tego wynika, że właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie tej służebności. Roszczenie to można zaspokoić na dwa sposoby: w drodze umowy stron lub orzeczenia sądowego.

Najlepszym rozwiązaniem jest uzyskanie porozumienia pomiędzy właścicielami nieruchomości, przez które droga konieczna ma przebiegać. Jeżeli jednak nie dojdzie do kompromisu, droga ta zostanie ustalona w toku postępowania sądowego, jednak pod warunkiem, że źródłem roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej nie jest uzyskanie łatwiejszego dostępu do nieruchomości, lecz drogi niezbędnej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej, którą może być np. droga gminna czy też powiatowa (por. postanowienie SN z dnia 18 listopada 1998 r. sygn. II CKN 45/98).

Należy pamiętać, że dla ustanowienia służebności drogi koniecznej niezbędną przesłanką jest, aby dostęp nieruchomości do drogi był nieodpowiedni, a dostęp nieodpowiedni jest w sytuacji np. gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym (postanowienie SN z dnia 7 lipca 1999r., sygn. II CKN 786/98).

W przypadku niemożności uregulowania służebności w drodze umowy stron, niezbędne będzie złożenie wniosku do sądu. Sądem właściwym do rozpoznania wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest zgodnie z art. 608 kodeksu postępowania cywilnego Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu podobnie jak przedstawiona już służebność drogi koniecznej, jest kolejnym z praw na rzeczy cudzej, które ustawodawca uregulował w przepisach kodeksu cywilnego.

Istota tego ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego przez ustawodawcę w art. 305 1 k.c. polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Podstawowym sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest umowa między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą. Właściciel w zamian za ustanowienie służebności przesyłu może żądać odpowiedniego wynagrodzenia.

W sytuacji gdy przedsiębiorca chce wybudować na cudzej nieruchomości urządzenia przesyłowe, bądź znajdują się już one na tej nieruchomości w celu ustanowienia służebności przesyłu powinien z właścicielem nieruchomości zawrzeć umowę w tym zakresie. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, to służebność przesyłu może być na żądanie przedsiębiorcy ustanowiona przez sąd, za odpowiednim wynagrodzeniem. Wynagrodzenie to jest ustalane sąd, przy pomocy powołanego do tego celu biegłego. Takie samo prawo przysługuje właścicielowi nieruchomości w razie, gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu koniecznej do korzystania z tych urządzeń przesyłowych.

To wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu staje się w wielu przypadkach jedyną możliwością do uzyskania stosownego odszkodowania za ograniczenie prawa własności.

Podmiotem, na rzecz którego właściciel nieruchomości ustanawia służebność przesyłu może być wyłącznie „przedsiębiorca przesyłowy”, który jest właścicielem urządzeń które służą do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej np. słupów i linii elektroenergetycznych, wodociągów i gazociągów, w celu umożliwienia prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zorganizowania sieci urządzeń przesyłowych. W ramach ustanowionej służebności przesyłu przedsiębiorca zostaje uprawniony nie tylko do wybudowania na cudzym gruncie urządzeń przesyłowych, ale również do późniejszej ich eksploatacji, z prawem wstępu na cudzą nieruchomość w celu wybudowania urządzeń, a następnie ich konserwacji.

Nie znałeś na liście interesującego Cię zagadnienia?
Zadzwoń lub napisz do nas żeby dowiedzieć się czy możemy pomóc Ci z Twoją sprawą.